Bijna drie decennia in het teken van historische landhuizen

Mecklenburg-Vorpommern wordt beschouwd als het hart van de historische landhuizen en landgoederen van Duitsland. Binnen dit cultuurlandschap tussen de Elbe en de Oder hebben grote landgoederen en adellijke families eeuwenlang het economische en sociale weefsel van het noordoosten van het land gevormd. In tegenstelling tot het naburige Sleeswijk-Holstein, waar een vergelijkbare landgoedcultuur grotendeels behouden bleef, heeft de periode na 1945 hier diepe sporen achtergelaten.

Wie in de jaren '90, kort na de hereniging, door de regio reisde, trof een landschap van opmerkelijke contrasten: slechte wegen, rustige dorpen en vervolgens, na een bocht of aan het einde van een oprijlaan, een landhuis van onverwachte omvang. Verlaten, bijna vreemd aan zijn eigen tijd, maar met behoud van een aanwezigheid die nauw verbonden bleef met het omliggende landschap.

Onteigend, herbestemd en vervolgens verwaarloosd: vele landhuizen waren in de jaren na de val van de Muur niet meer dan ruïnes. In deze roerige periode wisselde vastgoed van eigenaar voor prijzen die vandaag de dag ondenkbaar zijn; de gevolgen van deze speculatiegolf bleven tot in de jaren 2000 voelbaar, en sommige landhuizen golden lange tijd als verloren.

Toch is de markt geëvolueerd. Nieuwe eigenaren uit Hamburg, Berlijn en ook uit het buitenland hebben zich in de regio gevestigd. De panden zijn gerestaureerd en er zijn nieuwe bestemmingen ontstaan: hotels, tweede woningen of particuliere landhuizen. Vandaag de dag is de markt, mede door stijgende bouwkosten, economische onzekerheden en geopolitieke verschuivingen, opnieuw tot rust gekomen. De interesse in deze karaktervolle panden blijft desondanks intact. Eigenaren, verenigingen en culturele initiatieven houden dit erfgoed levend, onder meer via grootschalige evenementen zoals de Mittsommer-Remise, die jaarlijks een groot publiek trekt.

Manfred Achtenhagen is van dichtbij getuige geweest van deze veranderingen. Al bijna dertig jaar is hij hotelier in het Romantik Hotel Gutshaus Ludorf, projectontwikkelaar, expert gespecialiseerd in de verkoop van landhuizen en voorzitter van de Vereniging van Kasteel- en Landgoedeigenaren in Mecklenburg-Vorpommern. In dit interview blikt hij terug op zijn beginjaren in Ludorf, plaatst hij deze landgoedcultuur in de bredere historische context van het Oostzeegebied en bespreekt hij de toekomstperspectieven voor historische landhuizen in een tijd van ingrijpende veranderingen.

1. Een langdurige passie voor historische landhuizen
2. De keuze voor Ludorf
3. Passieproject of investering
4. Restauratie: van plan tot bouwplaats
5. Erfgoedhotellerie: uitdagingen en perspectieven
6. Verenigingsleven en de Mittsommer-Remise
7. Mecklenburg en het Oostzeegebied: overeenkomsten en verschillen
8. Restaureren met een beperkt budget
9. Het landgoed Ivenack: een project in ontwikkeling
10. Terugblik

1. In de jaren '90 stonden honderden landhuizen in Mecklenburg-Vorpommern er verlaten en sterk verwaarloosd bij. Wat wekte uw interesse voor deze historische panden en landgoederen in de regio?

Ik ben opgegroeid in Mecklenburg en was al op jonge leeftijd gefascineerd door dit landschap dat zo sterk is gevormd door de grote landgoederen. Ondanks de herbestemming van veel van deze ensembles in de DDR-tijd, bleven deze landhuizen hun stempel drukken op de landelijke gebieden ten oosten van de Elbe.

2. U heeft het landhuis van Ludorf in 1998 aangekocht, in een tijd waarin de markt er heel anders uitzag dan nu. Welke factoren waren uiteindelijk doorslaggevend voor uw aankoop?

De doorslaggevende factor was uiteraard de geografische ligging, direct aan de Müritz. Ook de historische betekenis van de plek speelde een grote rol. Ludorf is een van de oudste landhuizen in de regio en behoort tot de circa twintig panden die na 1945 gespaard bleven van sloop. Ze werden vanwege hun cultuurhistorische waarde beschermd op grond van een verordening van het Sovjet-militair bestuur. In onze regio was alleen Ulrichshusen een vergelijkbaar geval. Bovendien verkeerde het gebouw zelf dankzij de robuuste constructie nog in een relatief gezonde bouwkundige staat.

3. Met de kennis van nu: was het economische potentieel het voornaamste criterium bij de aankoop van Ludorf, of ging het aanvankelijk om een passieproject waarvan de haalbaarheid zich nog moest bewijzen?

Het werd al vrij snel duidelijk dat, gezien de ligging aan de Müritz – in een Mecklenburgs merengebied met een opkomend toerisme – én de omvang van het pand, alleen een commerciële exploitatie gericht op toerisme haalbaar zou zijn. Zelf had ik echter geen enkele ervaring in de horeca. In die zin was het aan het begin wel degelijk een avontuur met een heel onzekere uitkomst.

4. Met een verbouwing van minder dan twee jaar tot de opening van het huidige hotel vorderde het project snel. Verliep de restauratie volgens plan of stuitte u op financiële en technische tegenvallers die het project in gevaar brachten?

Zoals altijd bij historische panden die langere tijd zijn verwaarloosd of herbestemd, duiken er tijdens de restauratie onverziene zaken op. Dit leidt doorgaans tot een overschrijding van het oorspronkelijke budget of dwingt tot een herziening van de gebruiksfunctie. Bij Ludorf was de grootste verrassing de herontdekking van 17e-eeuwse plafondschilderingen in drie van de belangrijkste ruimtes. Hoewel dit een onverwachte schat en een uniek element voor het landhuis bleek, bracht het ook aanzienlijk hogere restauratiekosten en een tijdelijke onbeschikbaarheid van deze kamer-capaciteit met zich mee.

5. Na meer dan 25 jaar aan het roer van het hotel te hebben gestaan en de geleidelijke overdracht aan de volgende generatie: welke uitdagingen en kansen ziet u voor de toekomst van hotel-landhuizen, met name na de coronacrisis?

Afgezien van de kustlijn is er in wezen maar één reden om op vakantie te gaan naar Mecklenburg: de natuur. Voor een pure strandvakantie kun je immers net zo goed elders terecht.

In het hart van dit natuurschoon bevinden zich zo'n 300 gerestaureerde landhuizen, die vrijwel allemaal een toeristische bestemming hebben gekregen. Ze bieden voor elk wat wils en voor elk budget: van een rustiek verblijf op het platteland tot een luxe vijfsterrenetablissement. Hier smelten de cultuur en de historie van de panden naadloos samen met het omliggende landschap.

Je kunt de drempel van een van onze landhuizen nauwelijks overstappen zonder meteen in een beschermd natuurgebied te staan – een natuurreservaat, landschapsreservaat, biosfeerreservaat, natuurpark of zelfs een nationaal park. Dit is een enorme troef waar toeristische ondernemingen op kunnen voortbouwen. Ik maak me dan ook absoluut geen zorgen over de toekomst van deze sector.

6. Naast uw eigen onderneming bent u voorzitter van de Vereniging van Landhuizen en Landgoederen in Mecklenburg-Vorpommern. Hoe belangrijk is dit engagement voor het behoud van dit erfgoed en wat levert het concreet op, afgezien van puur publieke bekendheid?

Je zou het simpelweg kunnen samenvatten als: samen sta je sterk. De vereniging telt inmiddels zo'n 100 leden en organiseert onder meer de 'Mittsommer-Remise'. Elk jaar tijdens het midzomerweekend openen 70 tot 100 landhuizen hun deuren en bieden een gevarieerd programma dat bezoekers de kans geeft de interieurs te bewonderen – een evenement dat binnenkort zijn 15-jarig jubileum viert en een steeds groter publiek trekt. Er worden inmiddels zelfs busexcursies georganiseerd vanuit de grote metropolen naar de deelnemende landhuizen.

Dit concept hebben we inmiddels geëxporteerd. Het bestaat onder de naam 'Baltic Manors Festival' al in Polen, Litouwen, Denemarken en Zweden. De verwachting is dat andere landen rond de Oostzee zich de komende jaren hierbij zullen aansluiten.

Momenteel werken we binnen een Europees INTERREG-project aan het opzetten van een officiële route: de »Europese Cultuurroute van Baltische Landhuizen«. Er bestaan al langer door de Raad van Europa gecertificeerde routes – zodra de officiële erkenning volgend jaar rond is, zullen onze landhuizen zonder twijfel profiteren van een nog grotere zichtbaarheid en hogere bezoekersaantallen.

7. Als specialist op het gebied van vastgoedtransacties van landhuizen begeleidt u kopers in Noordoost-Duitsland en de Baltische staten. Welke verschillen ziet u tussen deze regio's wat betreft de cultuur rondom landhuizen, de financiering en de ontwikkelingsperspectieven?

Er is bovenal een verrassende hoeveelheid overeenkomsten. Naast een gedeeld verleden zijn het juist dezelfde politieke omwentelingen, de onteigeningen en de herbestemming van deze panden die ons verbinden. En net als bij ons in Duitsland heeft een indrukwekkend aantal mensen – met name jongeren – zich ontfermd over deze bouwwerken om ze te restaureren en een nieuwe toekomst te geven.

De Letten en Esten hebben deze voormalige landhuizen weer omarmd als een integraal onderdeel van hun historische erfgoed. Ze zetten zich in om deze panden hun centrale plek in het rurale leven terug te geven, zoals ze die van oudsher innamen. Wat betreft de overheidssteun is deze gebaseerd op gemeenschappelijke Europese subsidiekaders en verschilt deze nauwelijks van de situatie bij ons.

8. Economische onzekerheid en stijgende bouwkosten drukken op veel projecten. Toch tonen jonge kopers interesse in te restaureren landhuizen en zelfbouwprojecten. Wat zijn de noodzakelijke voorwaarden om zulke projecten met een beperkt kapitaal tot een goed einde te brengen?

Het is bovenal een kwestie van tijd. Een dergelijk project vereist simpelweg geduld. Voor de meeste kopers van een pand dat grondig gerestaureerd moet worden, gaat het zelfs om een engagement voor het leven.

Het blijft echter noodzakelijk om over een minimaal werkkapitaal te beschikken, aangezien bepaalde posten niet zelf uitgevoerd kunnen noch mogen worden. Ik denk daarbij met name aan de constructieve versteviging van het gebouw of, bij projecten met een publieksfunctie, het voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften.

9. Vergeleken met uw eigen aanpak strekken de restauratiewerkzaamheden aan het landhuis Ivenack, waarop u toezicht houdt, zich uit over meerdere jaren. Wat zijn de belangrijkste uitdagingen en wat zijn de volgende stappen?

De eerste uitdaging ligt in de schaal van dit barokke ensemble: het gaat niet alleen om het hoofdgebouw, maar ook om de orangerie, het theepaviljoen en het park. Daar kwamen nog zeer aanzienlijke beschadigingen bij die door de huiszwam in het pand waren veroorzaakt.

De status van nationaal monument vereiste bovendien bouwhistorisch onderzoek dat bijzonder veel tijd en budget prasie. Vervolgens kwam de coronaperiode, waarin de bouwplaats vrijwel stil kwam te liggen. Tot slot vraagt de verplichting om te voldoen aan het federale aanbestedingsrecht voor alle aanbestedingen en contracten om extra geduld.

Voor de eigenaar is het belangrijk om in gedachten te houden dat de weg ernaartoe soms net zo waardevol is als het uiteindelijke resultaat.

De landhuizen van Mecklenburg herbergen een grote rijkdom aan interieurelementen en zorgen vaak voor verrassingen: de naburige landhuizen van Ivenack en Kummerow delen bijvoorbeeld een identieke, monumentale hal.

10. Met de kennis van nu, na bijna drie decennia aan betrokkenheid: zou u vandaag de dag dezelfde keuzes maken en wat zou u anders aanpakken?

Een beslissing kun je alleen beoordelen in het licht van de tijd waarin ze genomen is, net zoals de geschiedenis altijd in haar tijdscontext moet worden geanalyseerd. Dat is helaas een realiteit die tegenwoordig te vaak wordt vergeten. Met de kennis van nu en wetende hoe bepaalde gebeurtenissen zijn verlopen, zou je wellicht andere keuzes maken. Maar dat is een vraag die ik mezelf niet stel.

• Te koop staande landhuizen in Mecklenburg en de Baltische staten
• Hotel Gutshaus Ludorf (DE)
• Baltic Manors: Vereniging van landhuizen in Mecklenburg-Voor-Pommeren (EN)
• Overzicht van landhuizen en historische panden in Mecklenburg (EN)